Índice
A dívida cresce como uma bola de neve e finalmente estoura
De acordo com documentos do Tribunal Superior, três empresas sob o comando de Deng Yaobang (filho de Deng Chengbo), Zhengpin Commercial, Zhengpin Marketing e Zhengsheng, foram obrigadas a entrar em liquidação já em abril deste ano. A ordem de liquidação dessas três empresas foi como empurrar a primeira peça de dominó para baixo, levando o ICBC (Ásia) a iniciar o procedimento de proteção de dívida.
Vale ressaltar que a estrutura hipotecária envolvida nos imóveis adquiridos é extremamente complexa. A Baisuitang Co., Ltd., proprietária do Yuepin Resort Hotel, obteve financiamento de segunda hipoteca do ICBC (Ásia) em janeiro de 2021, enquanto a Huayu Investment, à qual o Seaside Plaza pertence, envolveu até mesmo a hipoteca sobreposta de segunda e terceira hipotecas. O advogado sênior de reestruturação de dívidas Liang Yunxin destacou: "Essa estrutura de hipotecas em várias camadas ainda pode funcionar durante períodos de política monetária frouxa, mas é muito fácil desencadear uma série de inadimplências quando as condições de mercado se invertem."
A "espiral da morte" do Seaside Plaza desvalorizou-se em quase 40% em nove anos
Apelidada de "cidade fantasma" pelo mercado, o calçadão de Tsuen Wan testemunhou a ascensão e queda do mercado imobiliário de varejo de Hong Kong. Nosso jornal verificou os registros do Registro de Imóveis e descobriu que este shopping center na 368 Sha Tsui Road mudou de mãos três vezes na última década:
2012: New World Development vendido ao Wang On Group por HK$ 500 milhões
2015: Hong An foi vendida à família Deng Chengbo por 820 milhões de yuans
2024: A avaliação atual cai para 900 milhões de yuans
O que é chocante é que, embora a família Deng tenha tentado se transformar muitas vezes depois de assumir o poder, eles ainda não conseguiram se livrar da maldição do "campo morto". O plano de convertê-lo em um centro médico em 2017 foi abortado, e o parque de jogos com temática de zumbis, inaugurado em 2018, durou apenas meio ano. A taxa de vacância atual do shopping é de mais de 90%, e todo o shopping ainda precisa ser iluminado durante o dia, com despesas operacionais mensais básicas de até HK$ 800.000.
O último relatório de avaliação da CBRE mostra que a propriedade está atualmente avaliada em apenas HK$ 2.884 por pé quadrado, uma depreciação de HK$ 371.000 em relação ao preço de compra em 2015. Se os juros e as despesas de renovação durante o período de detenção forem incluídos, a perda real pode exceder HK$ 500 milhões. Stephen Sze-ming, chefe de pesquisa da Savills, disse: “A situação difícil da Harbour Square reflete os problemas estruturais dos shoppings de segunda categoria. Com o impacto do comércio eletrônico e as mudanças nos padrões de consumo, essas propriedades podem se tornar ‘ativos negativos permanentes’.”
O sonho de revitalizar o Hotel COZI foi destruído quando a epidemia se tornou a gota d'água
O destino de outra propriedade assumida, o Tuen Mun COZi Resort Hotel, foi igualmente turbulento. Em 2013, a família Deng comprou a propriedade, que era originalmente um edifício industrial, por HK$ 500 milhões, e gastou HK$ 300 milhões em revitalização e renovação. Foi inaugurado como um hotel quatro estrelas em 2019. Inesperadamente, devido ao duplo golpe dos movimentos sociais e da epidemia, a taxa de ocupação em 2022 permaneceu abaixo de 30% por muito tempo.
Fontes do setor hoteleiro revelaram que a gerência tentou transformar o hotel em um hotel de quarentena, mas não conseguiu obter um contrato com o governo devido à localização geográfica remota do Tuen Mun. O preço pedido para o projeto a ser colocado à venda em 2023 é de 1,48 bilhão de yuans, 85% a mais que o investimento total de 800 milhões de yuans, e é ridicularizado pelo mercado como um "preço de fantasia". O diretor administrativo do departamento de hotéis da JLL, Chan Yiu-cheung, disse: "A área de Tuen Mun carece de viajantes de negócios. Os hotéis resort dependem de viajantes transfronteiriços e não conseguem sobreviver ao lento desembaraço aduaneiro entre o continente e Hong Kong."
Credores em dilema após início do processo de recuperação judicial
Como administradora, a PricewaterhouseCoopers agora enfrenta uma decisão difícil. Tomando o Harbour Plaza como exemplo, se ele for vendido pelo preço atual de HK$ 900 milhões, após deduzir as dívidas da segunda e terceira hipotecas e as taxas legais, a família Tang poderá perder tudo. O que é mais problemático é que há um sério acúmulo de propriedades semelhantes no mercado. De acordo com dados do Rating and Valuation Department, a taxa de vacância de propriedades de varejo em Hong Kong atingirá 12,8% em 2023, uma alta de 20 anos.
O ICBC (Ásia) agora tem duas opções: uma é vender a um preço baixo para lucrar o mais rápido possível, mas terá que arcar com enormes perdas; a outra é investir fundos para reformar a propriedade, mas pode cair em uma injeção de capital do tipo "poço sem fundo". Zhou Zhiwei, sócio da Deloitte familiarizado com o processo de recuperação judicial, disse: "Normalmente, leva de 18 a 24 meses para alienar esses ativos inadimplentes, período durante o qual os custos de manutenção podem consumir o valor restante."
O crepúsculo do império da família Deng: propriedades de áreas não centrais em apuros
A onda de vendas de ativos da família Deng Chengbo nos últimos anos é, na verdade, um microcosmo da transformação do mercado imobiliário de Hong Kong. Estatísticas mostram que, desde 2020, a família vendeu mais de 60 propriedades, lucrando cerca de 15 bilhões de yuans, e a maioria dos preços de transação são 30%-50% abaixo do valor contábil. No entanto, a rápida desalavancagem ainda não consegue acompanhar o ritmo de depreciação do mercado. No final de 2023, a avaliação média de suas propriedades comerciais não essenciais caiu em 45% em relação ao seu pico.
O economista Guan Zhaozhao destacou: "O caso Deng expôs dois grandes erros de julgamento dos desenvolvedores imobiliários de Hong Kong - superestimar o potencial de transformação em áreas não essenciais e subestimar a sustentabilidade do ciclo de aumento da taxa de juros. Quando o custo de financiamento da era 3% encontra a taxa de retorno de ativos da era 5%, é apenas uma questão de tempo até que a cadeia de capital se quebre."
O dilema estrutural é difícil de resolver. Onde está o futuro do mercado imobiliário comercial de Hong Kong?
Este incidente de aquisição desencadeou uma profunda reflexão no setor sobre o mercado imobiliário comercial de Hong Kong. Com a popularização do trabalho remoto e as mudanças nos padrões de consumo, a estrutura de demanda dos shoppings tradicionais passou por mudanças fundamentais. Dados do Centaline Property Research Department mostram que o número de visitantes em shoppings em Hong Kong cairá em 28% em 2023 em comparação a 2018, mas a resistência ao aluguel de espaços de consumo experiencial é três vezes mais forte do que a do varejo tradicional.
O professor Chan Hon Wan do Departamento de Tecnologia de Construção da City University of Hong Kong sugeriu: “Shoppings de segunda categoria devem passar por ‘transformação genética espacial’, como se transformar em data centers, armazéns de cadeia fria ou centros educacionais. O governo também precisa alterar os regulamentos de planejamento urbano para injetar novas funções em antigas áreas comerciais.”
A crise financeira da família Deng não é apenas uma lição sobre a alavancagem excessiva de empresas individuais, mas também uma nota de rodapé para a transformação da economia imobiliária de Hong Kong. Quando a regra de ouro de "Localização, Localização, Localização" encontra a onda da digitalização, como injetar novo valor em um espaço concreto se tornará uma questão de sobrevivência que todo o setor deverá enfrentar. As luzes de neon do Harbourfront Plaza acabarão acendendo novamente, mas o que elas devem iluminar não são apenas as lojas vazias, mas a nova direção para o renascimento do setor imobiliário de Hong Kong.
